La trascendencia de una asesoría jurídica integral en la adquisición de tierras ejidales o de origen ejidal.

La Ley Agraria en su artículo 80, otorga la facultad a los ejidatarios de que enajenen sus derechos parcelarios, cuidando en todo momento el derecho de sus familiares directos a beneficiarse con dichas tierras, buscando con ello que no salgan del patrimonio familiar, a lo que se conoce como “el derecho del tanto”, establecido en el numeral antes mencionado, el cual se debe de cuidar exhaustivamente para evitar la nulidad del contrato.

 

Ahora bien, existen diversos aspectos que se tienen que cuidar al momento de realizar la adquisición de un terreno ejidal

 

1.- Calidad agraria.

2.- Realizar un levantamiento topográfico.

3.- No adquirir fracciones de parcelas.

4.-Agotar el derecho del tanto.

5.- Aviso al comisariado ejidal.

6.- Manifestación por escrito.

 

Es necesario que el adquirente cuente previamente con calidad agraria, es decir que sea ejidatario o avecindado del núcleo agrario del cual pertenece la parcela, ya que sin este requisito el Registro Agrario Nacional (RAN) emitirá una calificación registral negativa en cuanto a la inscripción de dicho acto jurídico.

Se recomienda realizar un levantamiento topográfico con precisión para conocer los linderos físicos del inmueble y delimitar la parcela objeto del contrato, con el fin de evitar controversia en cuanto a la superficie real de dicha parcela  y derivado de que en la actualidad se calcula el valor de un predio basándose en el precio por m², por lo que es fundamental dicho trabajo pericial, de la misma forma se considera importante investigar si la parcela ejidal se encuentra sujeta a algún juicio agrario o algún procedimiento administrativo ante la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente, lo anterior para garantizar el uso y disfrute sin limitación alguna.

 

Se sugiere no adquirir fracciones de parcelas sujetas al régimen ejidal, es decir que aún no cuenten con dominio pleno, ya que esta situación pone en riesgo la inversión realizada en el inmueble, ya que dicha venta de fracción de parcela puede ser declarada nula ante un Tribunal Unitario Agrario (TUA) respetando el principio de indivisibilidad de las parcelas ejidales.

 

Respecto al derecho del tanto se menciona que se tiene que realizar con una anterioridad de 30 días antes de la suscripción del contrato, debiéndose de cuidar cabalmente y recabar la firma de toda aquella persona que tenga tal derecho, esposa, concubina e hijos mayores de edad, en donde se recomienda ratificar dicha notificación ante notario público para mayor certeza en su adquisición.

 

El aviso al comisariado ejidal, es un escrito simple en el cual se plasma la intención de la cesión de derechos, así como los datos de identificación de la parcela.

En cuanto a la manifestación por escrito, existen dos tipos de contratos, contrato de cesión de derechos a título oneroso y gratuito, los cuales se tiene que realizar ante dos testigos y ser ratificado únicamente ante notario público, ahora bien en cuanto a los contratos de cesión de derechos a título gratuito, algo importante de señalar es que no opera el derecho del tanto, sin embargo no se recomiendan en operaciones cuantiosas, debido a que si se llegara a declarar su nulidad por parte del TUA correspondiente no habría alguna contraprestación económica que devolver al cesionario, lo que llega a poner en riesgo la inversión financiera.

 

Ahora bien, en lo que corresponde a la adquisición de una parcela de origen ejidal, primeramente, debió de haber concluido con su trámite de adopción del dominio pleno, es decir debe de contar con su Título de Propiedad, el cual es expedido por el RAN, estar inscrito en catastro municipal correspondiente, así mismo en el Instituto para el registro del territorio en el estado de Colima.

 

Consecuentemente tenemos que cumplir con lo establecido en la legislación agraria, se tiene que agotar con el derecho del tanto establecido en el artículo 84 de la Ley Agraria, con una anterioridad de 30 días, debiendo de cuidar exhaustivamente, debido a que la falta de dichas notificaciones, puede tener como consecuencia la declaración judicial de nulidad del contrato, señalando que los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dicha parcela por más de un año, ejidatarios, avecindados y el Ejido en ese orden cuentan con dicho derecho.

 

En el supuesto que la parcela se encuentre dentro de la reserva territorial, se tiene que agotar el derecho de preferencia a la Federación, Entidades Federativas y Ayuntamientos, lo anterior de conformidad con la Ley General de Asentamientos Humanos y la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Colima.

 

Recalcando que dichas notificaciones y procedimientos se tienen que realizar con apego a la legislación para evitar que empresas mineras, constructoras, hoteleras, agrícolas, transportistas o prestadoras de servicios pongan en riesgo sus recursos invertidos. 

Quiero agradecer a mi madre Blanca Carrera, a mi padre José Llerenas, mi familia, Jorge Alcaraz, Daniel García y a mi hija Yulitzen.